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2017年中國房地產(chǎn)各指標或全面下降 即將進入下滑期

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)|2016-12-12 11:20:01|來源 21世紀經(jīng)濟報道
摘要 在經(jīng)歷火熱的2016年之后,房地產(chǎn)市場即將進入下滑期。近日,招商證券、西南證券均發(fā)布2017年策略報告,指出房地產(chǎn)投資、銷售、開工等指標都將在2017年出現(xiàn)全面下滑,銷售金額的下滑...
  在經(jīng)歷火熱的2016年之后,房地產(chǎn)市場即將進入下滑期。
  近日,招商證券、西南證券均發(fā)布2017年策略報告,指出房地產(chǎn)投資、銷售、開工等指標都將在2017年出現(xiàn)全面下滑,銷售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機構(gòu)均提出了“周期論”的觀點,認為房地產(chǎn)市場已進入下行“小周期”。
  但上述機構(gòu)認為,房價并不存在大跌的基礎(chǔ)。高地價帶來的成本壓力,以及寬松貨幣環(huán)境的背景,都將給未來的房價帶來支撐。這將使房價出現(xiàn)小幅下挫,而非大面積調(diào)整。

  調(diào)控余波
  受調(diào)控政策影響,樓市成交量下滑態(tài)勢已經(jīng)延續(xù)了一個月。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,12月首周(11月28日-12月4日),全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫,但成交量已連續(xù)5周低于6萬套,比11月前的平均成交水平下降近兩成。
  造成市場下滑的直接原因,是今年以來的三輪樓市調(diào)控。
  第一輪調(diào)控出現(xiàn)在今年年初,由于上海、深圳等一線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,以這兩個城市為首,清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開,北京也隨后跟進。在這期間,南京、蘇州、廈門等城市因出現(xiàn)房價上漲過快、高價地頻出,也出手調(diào)控。主要措施體現(xiàn)在出臺“限價令”、小幅提高信貸門檻等。
  第二輪集中在國慶長假前后,全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施,政策內(nèi)容集中在限購、限價、增加供應(yīng)等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看,資金層面的收緊已現(xiàn)端倪。
  第三輪調(diào)控集中在11月中上旬,杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎(chǔ)上進一步收緊了樓市政策,并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。當月月底,上海、天津、北京也先后跟進。
  截至21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)稿,本月尚無城市出臺新的調(diào)控政策,但此前調(diào)控的影響仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示,截至12月首周,全國十大主要城市新房庫存為33.34萬套,比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來,熱點城市庫存首次出現(xiàn)上漲。
  西南證券指出,從2010年9月開始至2014年的調(diào)控中,共有46個城市出臺了限購限貸相關(guān)政策。2016年開始的這輪調(diào)控,總體力度要弱于此前,但有從嚴趨勢。
  但也有部分機構(gòu)指出,雖然今年出臺樓市調(diào)控的城市數(shù)量不及以往,但從政策手段和執(zhí)行力度上看,部分城市的調(diào)控政策已經(jīng)稱得上“史上最嚴”。且從現(xiàn)有的政策基調(diào)來看,調(diào)控從緊的局面并不會在短期內(nèi)結(jié)束。
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興在近日的“第14屆中國財經(jīng)風(fēng)云榜第七屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上表示,近兩年,在全國660個城市中,只有不到20個城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格持續(xù)上升。但這20個城市卻占了全國金融資產(chǎn)的50%以上,一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破裂,就會因現(xiàn)代金融的傳導(dǎo)性而影響全國。這種表態(tài)也暗示,部分城市的調(diào)控政策恐不會在短期內(nèi)出現(xiàn)松動。

  調(diào)整將至
  除上述政策影響外,房地產(chǎn)市場本身具有的周期性特征,也決定了其下滑不可避免。
  西南證券表示,我國房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期,主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期,預(yù)計2017年全國商品房銷售增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將雙雙下滑。
  招商證券也表示,“經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出較強的周期屬性。”該機構(gòu)指出,本輪小周期復(fù)蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業(yè)加杠桿。2015年為復(fù)蘇年;2016年為繁榮與轉(zhuǎn)折年,熱點城市逐步擴散(由一線蔓延至強二線、弱二線及強三線等),部分城市房價加速上漲。預(yù)計今年一手住房銷量將超過13億平方米(同比增長20%),創(chuàng)歷史新高。
  上述機構(gòu)指出,需求短期透支及政策拐點導(dǎo)致2017年為銷量小年,預(yù)計全年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規(guī)模仍將達到13億-14億平方米,成為僅次于2016年的次高點(仍高于2013年)。
  房價方面,招商證券認為,開發(fā)商資金鏈收緊影響供給節(jié)奏,土地價格影響成本端且對房價構(gòu)成正反饋,流動性及通脹預(yù)期通過影響投資需求進而對房價構(gòu)成一定支撐。因此,2017年房價沒有大跌基礎(chǔ)。但部分二線城市由于潛在供應(yīng)量增幅較大,房價存下跌壓力。
  由于量價均存在下跌壓力,房地產(chǎn)市場的其它指標也將受到影響。招商證券預(yù)計,2017年房地產(chǎn)新開工面積將下降5%-10%,二線城市的降幅略大;房地產(chǎn)投資增速放緩,預(yù)計全年增長0%-3%,三線城市增速略低。
  受此影響,房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟的拉動作用或?qū)⑾禄?016年前三季度,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率為8.02%,處于歷史高位。西南證券指出,考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上有著眾多行業(yè),其對經(jīng)濟增長的實際拉動作用可能達到20%-30%的貢獻率。但這一比重可能會出現(xiàn)下降。
  從中長期來看,情況亦不樂觀。按照西南證券分析,勞動年齡人口比例已從2011年開始下降,購房主力20-49歲人口比例也在下降,加之城鎮(zhèn)化已進入下半場(城鎮(zhèn)化率在2015年末達到56.10%),未來購房需求將逐漸減少。
  因此,無論從短周期還是長周期的視角,房地產(chǎn)業(yè)都在邁向衰退階段。主流觀點認為,在廣大三四線城市,大量的庫存規(guī)模及其帶來的金融風(fēng)險,將在未來進一步凸顯。
 

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